Mutui, come sta cambiando l’offerta? Novità e consigli

Dal labirinto dei mutui si può uscire solo grazie all’attento confronto delle varie soluzioni di pagamento: tre le regole d’oro per la scelta migliore

La regola fondamentale è sempre ottenere più informazioni possibili. La scelta del mutuo è una decisione da non prendere alla leggera, non bisogna accontentarsi della banca sotto casa. In ogni caso il mutuo migliore non esiste, esiste però il migliore per le nostre esigenze. Confrontare i mutui più convenienti per operare una scelta consapevole è sempre la cosa più raccomandabile.

Qualche anno fa, non c’erano molte possibilità di scelta per quanto riguarda i mutui prima casa; la classica domanda del consumatore era se optare per un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile, entrambi basati sul tasso BCE. Oggi invece le banche propongono decine di soluzioni quasi personalizzate.

Mutui a tasso variabile con rata fissa, tasso variabile con un limite massimo oltre il quale la rata non può andare (ovviamente per questo servizio la banca impone un certo sovrappiù sulla rata) e il cosiddetto mutuo con finestra, ovvero, ogni tot anni, la banca dà la possibilità al mutuatario di rinegoziare alcune clausole, il tasso di interesse, la modalità di pagamento delle rate, ecc.

Esistono però anche altre soluzioni: la banca potrà proporvi di iniziare a pagare una sorta di affitto, procrastinando l’acquisto dell’immobile a data da destinarsi; questo vi permetterà di otttenere l’abitazione a un prezzo molto più basso (senza considerare ovviamente il costo che in affitto è stato pagato fino a quel momento).

Altra possibilitàè l’affitto con diritto di riscatto: si inizia a pagare un affitto, tendenzialmente più alto del normale, per avere poi il diritto di comprare l’immobile a prezzo agevolato che però andrà rogitato entro un certo anno.

Il governo ha predisposto persino degli strumenti ad hoc per incentivare le banche a fare credito agevolato alle famiglie o alle giovani coppie, il Plafond Casa; la Cassa Depositi e Prestiti ha stanziato per questo 2 miliardi. Non diamo per scontato però che questa soluzione, qualora si rientri nei possibili beneficiari, sia realmente la più conveniente.

Trattandosi veramente di un labirinto di offerte e soluzioni, la cosa ideale sarebbe avere un consulente di fiducia. In mancanza di questa figura esistono tre regole d’oro per una scelta ponderata.

Primo: quasi mai un mutuo a tasso variabile costerà meno di un mutuo a tasso fisso; anche se i tassi d’interesse dovessero salire molto (e con loro i costi per il mutuatario) difficilmente la nostra rata supererà quella da rimborsare con un tasso fisso.

Secondo: cercare, qualora fosse possibile, di far crescere il nostro attivo (ovvero i nostri risparmi) di una percentuale vicina a quella del mutuo che stiamo pagando. In questo modo compenseremo attivi e passivi.

Terzo: il confronto. Trovare il mutuo migliore dipende solo da noi.

Infine qualche dato sulla situazione generale italiana. Il mercato immobiliare resta in un momento di forte difficoltà: il 2013 si è concluso con un segno fortemente negativo.

Calano infatti sia le compravendite immobiliari (9 %) sia le compravendite legate al mutuo (7,7%). Interessanti anche le differenze geografiche: il dato meno pesante al Nord (-6,5%). Parlando delle singole città invece abbiamo addirittura un dato positivo a Milano (+3,4%); si piazza invece ultima in classifica Napoli con un terribile -40% rispetto al 2012.

Condividi questo articolo