Imposte sugli immobili

Chi vuole comprare o vendere casa faccia attenzione: la Finanziaria 2007 e alcune norme emanate nel corso del 2006 hanno introdotto una serie di novità sul tema delle imposte che è bene conoscere. A essere cambiati sono infatti le basi su cui calcolare le imposte sull'acquisto (nel caso in cui l'acquirente sia un privato), la gestione dei compensi agli intermediari (che possono essere detratti dall'Irpef) e il calcolo delle plusvalenze (tristemente famose per gli episodi dei “furbetti del quartierino” negli ultimi anni).

Occhio alle plusvalenze

Partiamo dalle plusvalenze. Se compro una casa e la rivendo dopo cinque anni, il guadagno che ottengo da questa operazione rientra nella categoria dei “redditi diversi” e viene tassato. Questo guadagno è quello che in termini finanziari viene chiamato plusvalenza: non è altro che quello che mi rimane in tasca dopo che, dal prezzo di vendita della casa, ho sottratto quanto mi era costato acquistarla (o costruirla, perché la norma si applica anche entro cinque anni dalla costruzione dell'immobile) e quanto mi erano costate le imposte e le spese notarili. Secondo la nuova normativa, la plusvalenza può essere sottoposta a tassazione separata o a tassazione ordinaria: la scelta spetta al contribuente. Attenzione però, questa norma si applica solo per le vendite effettuate dal 3 ottobre del 2006. Se a partire da questa data volete cedere un immobile, potete chiedere all'atto della cessione (con una dichiarazione resa al notaio) che sulle plusvalenze realizzate dalla vendita sia applicata un'imposta sostitutiva di quella sul reddito. L'imposta (applicata dal notaio stesso) è del 20% e viene versata a titolo definitivo. Insomma, una volta pagata non dovete più nulla al fisco. Se invece preferite la tassazione ordinaria, al momento di redigere la dichiarazione dei redditi dovrete dichiarare la plusvalenza insieme agli altri redditi percepiti nell'anno.

Le norme però prevedono alcune eccezioni. Le tasse sulla plusvalenza non devono essere versate:

” se l'immobile viene ricevuto per effetto di un atto di successione;

” se per la maggior parte del periodo trascorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la vendita, l'immobile è stato usato come abitazione principale di chi vende la casa o dei suoi familiari;

” se l'immobile è stato ricevuto in donazione.

Il conteggio dei cinque anni avviene però dalla data di acquisto o costruzione della casa da parte di colui che ha donato, non dalla data della donazione. Quest'ultima norma è stata introdotta proprio per evitare l'elusione fiscale. Spesso infatti capitava che un soggetto acquistasse una casa nel 2000, la donasse l'anno successivo a un parente che a sua volta, nel 2002, la rivendeva, ottenendo una plusvalenza (pari alla differenza tra il prezzo di acquisto iniziale nel 2000 e il prezzo di vendita del 2002) che non veniva tassata.

Quale bene imponibile?

Passando dalle vendite agli acquisti, la grande novità di quest'anno è il calcolo delle imposte a partire non dal prezzo di vendita ma dal valore catastale dell'immobile se chi acquista è un privato. Per capirci qualcosa però è necessario fare un attimo il punto della situazione.

Comprando casa si devono pagare tre imposte diverse calcolate sull'imponibile: quella di registro (o l'Iva), quella ipotecaria e quella catastale.

Le percentuali variano a seconda di chi sia il venditore della casa. Perciò, se comprate da un privato, da un'impresa (che però non ha costruito la casa) e dall'impresa costruttrice (che ha terminato i lavori da più di quattro anni), dovete versare l'imposta di registro al 7%, quella ipotecaria al 2% e quella catastale all'1%.

Al contrario, se comprate dall'impresa costruttrice che però ha terminato i lavori da meno di quattro anni, dovete pagare l'Iva al 10% (che sale al 20% se la casa è considerata un bene di lusso), l'imposta di registro, quella catastale e quella ipotecaria che sono fissate a 168 euro l'una. La differenza è minima. Se l'imponibile è di 100 mila euro, nel primo caso pagate 10 mila euro (7 mila di registro, 2 mila di ipotecaria e mille di catastale), nel secondo 10 mila di Iva e 504 euro di imposte fisse. Quello che però può far variare le tasse, e di molto, è l'imponibile: spesso, a essere dichiarato come tale non è il prezzo di compravendita dell'immobile, ma il suo valore catastale. Dal momento che il secondo è generalmente inferiore al primo, il risultato è che vengono evase gran parte delle tasse.

La Finanziaria 2007 ha ammesso l'uso del valore catastale come base imponibile se l'immobile viene acquistato da un privato. Questa agevolazione in realtà esisteva già, ma era possibile solo se sia l'acquirente sia il venditore erano privati. Attenzione però, la scelta di usare il valore catastale dell'immobile è possibile solo se si fa esplicita richiesta al notaio e se nell'atto viene indicato il prezzo pattuito per la vendita. Senza l'indicazione di quest'ultimo o se il prezzo dichiarato è inferiore a quello effettivo non solo si pagano le imposte sulla base del prezzo reale, ma si deve versare anche una sanzione che va dal 50 al 100% delle minori imposte versate. Per calcolare il valore catastale si usano alcuni coefficienti (nel caso della prima casa è pari a 110) che vanno moltiplicati per la rendita catastale rivalutata del 5%. Sia la rendita catastale che la categoria di appartenenza dell'immobile si possono trovare sulla visura catastale che deve essere sempre richiesta al momento dell'acquisto. Se l'immobile non è ancora censito, si può richiedere al Catasto la rendita catastale presunta. Se invece decidete di farvi tassare sul prezzo di vendita, tenete conto che se il Fisco ritiene che il valore del bene è superiore al prezzo pattuito allora impone il pagamento della imposta più alta a cui aggiunge interessi e sanzioni. Infine, se l'immobile è soggetto a Iva, la base imponibile è automaticamente quella del prezzo pattuito dalle parti. Anche in questo caso, se valuta che il prezzo pattuito è troppo basso (cioè inferiorioe a quello mediamente praticato per beni dello stesso tipo), il Fisco può intervenire con le sanzioni.

Agevolazioni per la prima casa

Le cose sono un po' diverse se state acquistando quella che è la vostra prima casa. In questo caso se chi ha deciso di vendere è un privato e non è soggetto a Iva, l'imposta di registro passa dal 7 al 3% e quella ipotecaria e catastale invece di essere del 2 e dell'1% sono fisse e ammontano a 168 euro l'una. Se invece chi vende è l'impresa costruttrice, chi compra a partire dal 4 luglio 2006 deve versare l'Iva al 4%, 168 euro per le imposte di registro, ipotecarie e catastali, se la vendita avviene entro 4 anni dal termine dei lavori. Infine, se chi vende è l'impresa costruttrice ma la vendita viene fatta 4 anni dopo la conclusione dei lavori o se chi vende non è l'impresa costruttrice, l'imposta di registro è del 3% e quelle ipotecaria e catastale sono di 168 euro l'una. Per ottenere i benefici per la prima casa non occorre che questa sia l'abitazione principale.

Chi invece vuole vendere la prima casa sappia che può avere diritto a un credito d'imposta, se entro un anno ne acquista un'altra. Però lo deve dichiarare espressamente all'atto di acquisto. Il credito d'imposta è pari all'imposta di registro (o all'Iva) versata per il primo acquisto e si può usare per diminuire l'imposta di registro del secondo acquisto oppure l'Irpef dovuta in base alla dichiarazione oppure ancora l'imposta di registro, ipotecaria e catastale dovute dopo che si è acquisito il credito. Infine, si può usare in compensazione di altri tributi dovuti, usando il modello di versamento F24 e il codice tributo 6602.

Compensi da detrarre

Un' altra possibilità offerta dal Fisco è quella di detrarre dall'Irpef il 19% di quanto pagato sotto forma di compensi per le agenzie immobiliari per comprare la casa da destinare ad abitazione principale. La detrazione spetta per una spesa massima di mille euro e se ci sono vari proprietari deve essere ripartita a seconda delle quote. Per quanto si tratti di una novità interessante, probabilmente avrà poca efficacia perché il vantaggio fiscale è generalmente inferiore a quanto le agenzie propongono di far risparmiare al cittadino, evitando di fatturare le consulenze.

Attenti agli accertamenti

I termini per fissati dalla legge per controllare quanto dichiarato e versato variano a seconda del tipo di imposta. Per quella sul reddito delle persone fisiche, la notifica dell'accertamento deve essere fatta entro il 31 dicembre del quarto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione (al quinto se la dichiarazione è stata omessa). Lo stesso vale per l'Iva. Per l'imposta di registro l'avviso che bisogna pagare di più va comunicato entro due anni dal pagamento dell'imposta stessa.

Prima casa o abitazione principale?

Prima casa e abitazione principale sembrano concetti simili ma dal punto di vista fiscale sono molto diversi. Purtroppo, a complicare le cose interviene spesso il legislatore che tende a usare questi termini come se fossero sinonimi, creando problemi di interpretazione. In generale sappiate che l'abitazione principale è la casa nella quale la persona fisica vive abitualmente e anche quella dove abitano abitualmente i familiari del contribuente (cioè il coniuge e i parenti entro il terzo grado). Ricordatevi però che a fini fiscali può essere abitazione principale un solo immobile. Per la prima casa invece esistono altri criteri.

Come leggere la visura catastale

Ogni casa può essere identificata grazie alla visura catastale. Questa vera e propria carta di identità dell'immobile si trova nel Catasto comunale o online sul sito dell'Agenzia del territorio. Contiene vari elementi: categoria, classe, consistenza e rendita catastale. Le categorie indicano a che scopo viene destinato un immobile: ad esempio “A” sono quelli usati come residenza o per uffici. All'interno di ogni categoria ci sono varie classi. Quindi “A3″ è una casa di tipo economico, “A4″ una popolare, “A1″ signorile. I villini sono “A7″, le ville “A8″. “C2″ sono magazzini e locali di deposito, mentre i box sono “C6″, al pari delle stalle. La consistenza rappresenta la grandezza dell'immobile espressa in vari modi a seconda delle categorie. Per la A, si usa il numero di vani.

Infine la rendita catastale è il valore fiscale dell'immobile. Si ottiene moltiplicando la consistenza per le tariffe d'estimo che possono essere ottenute dagli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio.

Fonte: www.altroconsumo.it

Pubblicato da: fiore

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