Tutti i nuovi obblighi per i certificati di sicurezza in casa

Le perplessità sui rogiti prossimi venturi, causate dall'entrata in vigore del decreto 37 del 2008 sulla sicurezza degli impianti domestici, potrebbero presto trovare uno spiraglio risolutivo: dopo le preoccupazioni seguite alla pubblicazione delle risposte del ministero dello Sviluppo economico ai quesiti del «Sole 24 Ore» (pubblicati il 20 marzo) lo stesso ministero sta pensando alla diffusione, martedì o mercoledì, di una circolare in cui fornire indicazioni interpretative ufficiali. Il documento arriverebbe a ridosso dell'entrata in vigore del decreto, le cui previsioni debutteranno giovedì prossimo.



Correzioni di rotta
Nelle risposte al «Sole 24 Ore», l'ufficio legislativo dello Sviluppo economico aveva sottolineato come l'obbligo di garanzia del venditore, introdotto dal Dm 37/08, non sia mai derogabile. Il che poteva comportare il blocco della commerciabilità degli immobili non a norma.
L'intervento normativo, però ” come preciserà la circolare ” mira piuttosto a tenere in primo piano, nella contrattazione immobiliare, la tematica della sicurezza degli impianti. Senza che il decreto ministeriale innovi (né potrebbe farlo) la disciplina del contratto di compravendita contenuta nel Codice civile e, in particolare, l'obbligo del venditore di dare al compratore la garanzia per vizi ma pure la facoltà del compratore di rinunciarvi.Anticipazioni ed effetti
La conferma di questa lettura è arrivata ieri dal capo dell'ufficio legislativo dello Sviluppo Economico, Raffaello Sestini. «L'articolo 13 del decreto ” spiega Sestini ” pone una prescrizione motivata da esigenze di pubblica incolumità e tutela di un diritto soggettivo fondamentale e quindi deve ritenersi inderogabile. Ne consegue che la mancata apposizione della garanzia nell'atto in compravendita potrà comportare una sanzione amministrativa per il venditore e una deontologica per il notaio, salvo la possibile rivalsa del venditore nei confronti del notaio». In termini più banali, i contratti di compravendita d'ora in poi non potranno più tacere (come spesso è accaduto) lo stato degli impianti.
Diverso è il problema del contenuto della clausola di garanzia, poiché il decreto è un regolamento e il Codice civile è una legge che dà una disciplina generale nella responsabilità nella compravendita. «è vero ” continua Sestini” che la disciplina dell'articolo 1490 e seguenti del Codice civile prevede la possibilità per le parti di derogare al generale principio, che è quello della responsabilità del venditore. Però questa clausola di deroga non vale se il venditore tace i vizi con dolo o colpa grave. La deroga vale se il venditore mette il compratore al corrente dei vizi dell'impianto, in conformità a quanto prevede il Codice civile. Se invece si tratta di una clausola di stile o della semplice profferta di adeguamento da parte del compratore, tali clausole non sembrano idonee a invertire il principio della responsabilità del venditore, confermato dal decreto».
Insomma: di norma il venditore è responsabile dei vizi degli impianti; se le parti si accordano possono invertire questa responsabilità, ma solo in quanto il venditore mette al corrente il compratore dei vizi o dei possibili vizi dell'impianto. Quanto alla conformità, per Sestini va valutata «in base alle norme vigenti al momento della realizzazione o dell'ultimo adeguamento dell'impianto»: quindi non è previsto alcun obbligo generale di adeguamento né a carico del venditore né a carico del compratore.
Tirando le somme: qualsiasi sia il tipo di fabbricato e qualunque sia l'epoca di sua costruzione, nei contratti di trasferimento di immobili (e, principalmente, nelle compravendite) lo stato degli impianti dovrà essere analizzato attentamente, e non con clausole di stile.

Scenari possibili
A questo punto ci sono più scenari possibili, a seconda che il fabbricato abbia o meno gli impianti a norma. Nel primo caso, quello dell'acquisto di una casa nuova, il venditore deve garantire la conformità degli impianti.
Se la conformità non c'è, il venditore si espone all'azione di risarcimento danni verso l'acquirente, di valore pari almeno ai costi e ai fastidi sostenuti dall'acquirente per mettere a posto gli impianti promessi a norma ma non rivelatisi tali (salvo poi il caso che si siano verificati danni causati dalla mancata messa in sicurezza degli impianti: uno scoppio a causa del gas, una scossa elettrica letale eccetera).
Vediamo il secondo caso, quello del fabbricato con impianti non a norma, perché di vecchia realizzazione o in quanto sottoposti a lavori di ampliamento o di manutenzione. Anche qui la strada è duplice: o il venditore si posiziona nella fascia di mercato dell'edilizia di qualità e sistema gli impianti garantendoli «a norma» all'acquirente; oppure il venditore sceglie di cedere gli impianti «nello stato in cui si trovano». In tal caso, se il compratore accetta, l'onere della messa a norma graverà su quest'ultimo soggetto, il quale, avendo rinunciato alla garanzia, non potrà poi lamentarsi con il venditore delle spese sostenute e dei fastidi sopportati.

di Angelo Busani e Enrico Marro

Fonte: www.ilsole24ore.com

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